Com a reforma tributária, a cobrança dos novos CBS e IBS vai atingir até pessoas físicas que têm na locação de imóveis sua principal fonte de receita, desde que cumpridos alguns requisitos.
Fora do radar dos impostos sobre o consumo, como o ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) e o ISS (Imposto sobre Serviços), as atividades imobiliárias estarão sujeitas aos novos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), criados pela reforma tributária, que vão compor o chamado IVA dual.
A nova tributação vai atingir investidores, empresas imobiliárias ou não e até pessoas físicas que operam com compra, venda e locação de imóveis, dentre outras atividades do setor.
A partir de 2027, quando a reforma entrar em vigor, além da apuração do ganho de capital (Imposto de Renda) no caso das vendas de imóveis e do pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis), tributo municipal, envolvidos nessas transações, os contribuintes terão que conviver com o novo imposto sobre o consumo.
Regime específico
Pela LC 214/25, que regulamenta a reforma tributária, o setor imobiliário ganhou um regime diferenciado e terá um desconto de 50% na alíquota padrão do IVA – estimada em 28% – nas operações de compra e venda, e de 70% no caso da locação de imóveis.
“O regime específico aplicado ao setor é bastante abrangente e vai atingir qualquer operação imobiliária, e não apenas aquelas realizadas por empresas que tenham como objeto social a atividade imobiliária, mas também por empresas que realizem negócios imobiliários esporádicos e até mesmo por pessoas físicas, que é a grande novidade”, explica Paulo Andrade, sócio da área tributária do Madrona Advogados.
Locação
No caso de aluguel de imóveis, a LC 214/25 definiu parâmetros de quantidade e valor para a tributação pelo IVA. Assim, uma pessoa física que, em um ano, alugar mais de três imóveis e que rendam uma receita anual superior a R$ 240 mil, o que equivale a R$ 20 mil por mês, passa a ser contribuinte do novo imposto no ano seguinte ao das operações
Outra hipótese de cobrança é o aluguel de um único imóvel por mais de R$ 288 mil por ano. Nesse caso, a cobrança será feita no mesmo ano da operação.
Todos os valores que servirão de parâmetros para a cobrança do IVA serão atualizados pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). No caso de locação, a cobrança será feita no momento do recebimento do valor do aluguel.
Nas locações por temporada, com prazo inferior a 90 dias, será usado o mesmo redutor de alíquota aplicado aos serviços de hotelaria, que será de 40% da alíquota de referência do IVA.
Vendas
Nas vendas de imóveis, a tributação levará em conta critérios de quantidade e antiguidade, e vai atingir os bens adquiridos há menos de cinco anos.
De acordo com a LC 214/25, quem vender (pessoa física) mais de três imóveis em um ano, passa a ser contribuinte do IVA no ano seguinte. Se houver uma quarta venda, a cobrança será feita no mesmo ano para esta última operação.
No caso de imóveis construídos há menos de cinco anos, o imposto será devido a partir da segunda venda no período de um ano.
O pagamento do imposto deverá ser feito no momento da assinatura do contrato, inclusive o de compra e venda, e não do fornecimento, como vai ocorrer de forma geral para bens e serviços que passarão a ser tributados pelo IVA na reforma tributária.
Para quem não se enquadra nesses critérios, a venda de imóveis continuará sujeita apenas ao Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital e à incidência do ITBI.
Redutor de ajuste e creditamento
Além dos descontos nas alíquotas do IVA (14% nas vendas e 8,4% na locação), também foram criados redutores da base de cálculo dos imóveis, o que representa uma redução direta no valor final a ser tributado.
Um deles é o redutor de ajuste, que corresponderá ao valor da aquisição do imóvel, ou ao seu valor de referência na data-base 31/12/2026, a ser fixado em regulamento.
Essa ferramenta será particularmente importante na fase de transição para o novo sistema tributário. “É uma técnica alternativa da não-cumulatividade adequada para situações em que não houve crédito do imposto na entrada – um imóvel, por exemplo, comprado no regime atual -, mas haverá débito na saída, quando for vendido no novo regime tributário”, explica o advogado.
O redutor de ajuste, vinculado ao imóvel e que será reajustado pelo IPCA, também será interessante nas situações em que o imóvel for comprado de um não-contribuinte do IVA, em que a operação não vai gerar créditos. O seu valor será abatido do preço de venda do imóvel.
Redutor Social
A LC 214 também prevê o redutor social, que será aplicado uma única vez tanto nas vendas como nas locações de imóveis residenciais novos ou lotes residenciais
No caso de vendas, o valor será de R$ 100 mil por imóvel e de R$ 30 mil por lote. Para a locação, será de R$ 600 por mês. Todos os valores também serão reajustados pelo IPCA.
Concorrência
O advogado diz que a nova sistemática, em que a busca por créditos será relevante nas transações, vai afetar a concorrência no mercado imobiliário, e que ser contribuinte do IVA não é necessariamente ruim.
“Talvez seja interessante entrar no clube do IVA para tornar-se um fornecedor atraente nesse mercado, pois comprar um imóvel de quem não é contribuinte, para compensar a ausência de crédito, pode ensejar uma negociação para que o valor de venda seja menor”, explica Andrade.
Fonte: Diário do Comércio
